לשליחת הודעה, אנא מלאו את הפרטים הבאים ולחצו - שלח"

כתובת:           רחוב אברבנאל 21, ירושלים

טלפון:                                02-5669629

פקס:                                 02-5662462

​​​​© 2019 by  Avraham Moshe . Created with Wix.com

  • Grey Facebook Icon
  • Grey Twitter Icon
  • Grey LinkedIn Icon
Construction

משרדנו יצג משיבים בוועדת ערר, במסגרתה נדחו טענות העורר והתאפשרה הרחבת יחידות הדיור בחזית הקדמית והאחורית של הבניין.

16.12.2019

 תכנון ובניה - יצוג בוועדת ערר - הרחבה יח"ד בחזיתות בניין

Credit Assessment

משרדנו יצג במסגרת ועדת ערר, בה הביא להפחתת שומה של 17,000,000 ש"ח תוך יצירת תקדימים משפטיים ושמאיים.

12.12.2019

היטלי השבחה

Construction

בקשה להיתר בירושלים במסגרתה התבקש להרוס בניין קיים והקמת בניין חדש בן 6 קומות מעל קומת מרתפים וחניות במסגרת תמ"א 38/2. העוררת בהליך הגישה במרוצת השנים התנגדויות, בקשה לעיון חוזר, בקשת רשות ערעור ועתירה מנהלית. בערכאות השונות העלתה העוררת טיעונים כנגד תכניות תקפות שאושרו בהליכים סטטוטוריים.

נקבע:

  1. לעוררת אין זכות עמידה לפי 'הלכת שפר' [עע"מ 317/10 אהוד שפר נ' הוועדה המקומית רמת השרון ואח' (פורסם בנבו, 23.08.2012) ] מאחר והבינוי המבוקש תואם תכנית תקפה ולא התבקשו הקלות.

  2. השתק פלוגתא- מאחר והערכאות השונות הכריעו בטיעונים שהעלתה העוררת במסגרת הערר הרי שהיא מנועה מלטעון טענות שכבר נדונו – חרף האמור ולגופם שם דברים, הועדה שמעה את העוררת, על מנת לתת לה את יומה גם בפני ועדת ערר.

  3. מגיש הבקשה תואם שתי תכניות תקפות שאושרו כדין, ולא ניתן להעלות טענות כנגד תכניות תקפות, אלא בשלב בו התכניות הופקדו להתנגדויות, מועד אשר חלף עבר  -לועדה אין סמכות לשבת כערכאת ערעור על החלטותיה של הועדה המחוזית והחלטת ביהמ"ש המחוזי אשר אישר את התכניות התקפות על המקרקעין מושא הערר.

  4. ועדת הערר התרשמה כי הוועדה המקומית שקלה כנדרש את כלל הנתונים הרלוונטיים, וביצעה את האיזונים הנכונים הן משום חיזוק במבנים והן משום תוספת הזכויות המתבקשות ומצאה כי מדובר בהחלטה סבירה וראויה.

  5. בתוך כך, הערר נדחה והבינוי המבוקש אושר.

11.11.2019

תכנון ובניה - תמ"א 38/2

Construction

אינו שאקי- עת”מ (י-ם) 40900-10-16 עמית ואח’ נ’ ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ירושלים ואח’ [פורסם בנבו]: משרדנו ייצג מתנגדים בתיק אשר החל דרכו בועדה המקומית ובועדת הערר עת התקבלה התנגדות לקוחותינו לפיה בניית המרפסות כפי שנתבקשה פוגעת בדירותיהם. ועדת הערר קיבלה את הערר של לקוחותינו והורתה על מיקום המרפסות במיקום אחר שלא יפגע בלקוחותינו. הועדה המקומית פעלה בניגוד להחלטת ועדת הערר ולפיכך פעל משרדנו להתליית היתר הבנייה. על החלטת ביטול ההיתר הוגש ערר ע”י העותרים. הערר נדחה ועל החלטת ועדת הערר הוגשה העתירה המנהלית. בפסק הדין שניתן נדחתה העתירה תוך שהתקבלו כל טענותינו והעותרים אף חויבו בהוצאות ובשכ”ט. בפסק הדין מספר קביעות עקרוניות בתחום התכנון והבנייה כגון: חובתה של הועדה המקומית לפעול בהתאם להחלטות ועדות הערר, הצורך בפרסום הקלה ברורה ונהירה, חריגה מקו בניין למרפסת, ודוקטרינת הבטלות היחסית.

05.09.2017

תכנון ובניה

building construction

עלמה 7- ערר (ירושלים) 112/17 קלאוס נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים [פורסם בנבו]:
משרדנו ייצג לקוח אשר יזם פרויקט תמ”א 38 ברח’ עלמה 7 בירושלים. הועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר והעוררת לא השלימה עם ההחלטה והגישה ערר. בהתאם לתכנית החלה על המקרקעין ניתן היה לבנות בקו 0 לגבול החלקה. היזם הסכים להקל על העוררת וביצע נסיגה של הבינוי. ועדת הערר דחתה את הערר תוך שקובעת כי ניתן היה לבנות בקו 0 וכי הבינוי המוצע מקל עם העוררת. מדובר בהחלטה אשר ממחישה את הצורך בפרויקטים של תמ”א 38 במרכזה של עיר וזאת אף בסביבה צפופה.

01.05.2017

תמ"א 38

Construction

ערר (ירושלים) 137/16 : משרדנו ייצג את המשיבים- יזמים, אשר יזמו תב”ע לצורך חיזוק ותוספות בנייה בבניין ברח’ רמב”ן 59 בירושלים. מדובר בתיק היטל השבחה אשר הגיע לפתחו של שמאי מכריע וזה האחרון קבע כי יש להפחית את עלויות החיזוק ואת עלויות הוצאות שכר הדירה בהם יישא היזם במסגרת היטל ההשבחה. הועדה המקומית לא השלימה עם קביעה זו והגישה ערר על החלטת השמאי המכריע. ועדת הערר דחתה את הערר תוך שקובעת קביעות עקרוניות לפיהן יש להפחית את עלויות חיזוק המבנה מקום בו התכנית מחייבת את חיזוק המבנה וכי אף יש להפחית את דמי השכירות בהם יישא היזם לצורך פינוי הבניין בעת עבודות הבנייה. החלטה זו ניתנה לאור “עיקרון הצדק החלוקתי בהיטל השבחה” והראייה הנכונה כי יש לבדוק את ההשבחה עצמה לאחר קיזוז על  העלויות  הנדרשות לצורך  “יצירת” ההשבחה.  החלטה זו ניתנה בראי ההלכה הפסוקה לפיה ועדת הערר

תיטה שלא להתערב בהחלטות השמאי המכריע.

29.04.2017

תכנון ובניה - היטל השבחה

Construction

עת”מ (ירושלים) 59637-02-16 :
תכנון ובניה- תנועה- בבית משפט מנהלי
משרדנו ייצג יזם אשר ביקש להקים פרויקט ברח’  בירושלים. המתנגדת לפרויקט הגישה עתירה מנהלית כנגד החלטת הועדה המחוזית לאישור התכנית. בית המשפט דחה את העתירה תוך שקיבל את כל טענותינו, ופסק כי בית המשפט אינו הערכאה לקיום דיון תכנוני כל שכן דיון הנוגע לתנועה וחנייה. בנוסף קבע בית המשפט כי אין לקבל טענות תכנוניות- מקצועיות- תנועתיות הנטענות ללא חוו”ד.

15.11.16

 מתכנון ובניה - משפט מנהלי

Construction

ערר (ירושלים) 326/16 :
תכנית להוספת יח”ד בסמכות ועדה מקומית
משרדנו ייצג יזם אשר הגיש תכנית לתוספת יח”ד ותוספת קומה בפרויקט בקרית יערים. ועדת הערר דחתה את ערר המתנגד, וקבעה כי ניתן יהיה להוסיף יחידות דיור זאת בהתאם לחוו”ד מהנדס הועדה המקומית. בנוסף קבעה ועדת הערר כי הועדה המקומית מוסמכת לבחון מחדש החלטה של הועדה המחוזית ובנסיבות המתאימות אף לסטות ממנה, אולם קבעה כי הדרך הראויה היא להביא החלטה זו לידיעת הועדה המחוזית.

29.11.2016

תכנון ובניה

Under Construction

עת”מ (ת”א) 22606-03-16 :
דייר סרבן- תמ”א 38
משרדנו ייצג בתיק זה יזם של תמ”א 38 ברמת גן. בפרויקט זה נתקל היזם בדייר סרבן אשר נקט בעשרות הליכים משפטיים ותכנוניים על מנת לסכל את הפרויקט. בפסק הדין של בית המשפט, דחה בית המשפט את עתירת הדייר הסרבן תוך שקבע כי הדייר לא צירף כצד לעתירה את כל הדיירים החפצים בפרויקט. בנוסף נפסק כי העתירה הוגשה בשיהוי ניכר. בנוסף התרה בית המשפט בדייר הסרבן לבל ישתמש לרעה בהליכי המשפט המנהליים או התכנוניים על מנת לקדם את האינטרסים הכלכליים שלו.

16.09.16

תמ"א 38 - דייר סרבן

Under Construction

ערר (ירושלים) 148/16 :
סע’ 4.2 לתמ”א 38:
משרדנו ייצג בתיק זה יזם אשר ביקש להקים פרויקט במסגרת תמ”א 38/1 (חיזוק ותוספות בנייה) ברח’ הרצוג 79 בירושלים. בהחלטה תקדימית של ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה ירושלים בערר שהוגש על ידינו, קבעה ועדת הערר ביחס לסע’ 4.2 לתמ”א 38 כי לא כל תוספת בנייה אשר נבנתה לאחר שנת 2005 תמנע את מימושה של תמ”א 38 בבניין. בתיק זה נקבע כי על אף שנבנה ממ”ד בקומת הקרקע בבניין לאחר שנת 2005, הרי שניתן לבצע תמ”א 38 בבניין. בפן הפרוצדוראלי- מהותי, החליטה ועדת הערר כי לא ניתן לדחות בקשה להיתר במכתב של גורם תכנון כלשהו אלא יש להביא כל בקשה להיתר לכדי החלטה של הועדה המקומית או רשות הרישוי על מנת שלא תיפגע זכות המבקש להגיש ערר על ההחלטה.

20.09.16

תמ"א 38

Under Construction

ערר (ירושלים) 86/16 :
היחס בין תמ”א 38 ותכנית 10038 לתכנית 9988 (תכנית רחביה):
משרדנו ייצג בתיק זה יזם אשר ביקש להקים פרויקט במסגרת תמ”א 38/2 (הריסה ובנייה) ברח’ רשב”א 3 בשכונת רחביה ירושלים. בהחלטה תקדימית של ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה ירושלים בערר שהוגש ע”י מתכננת המחוז כנגד החלטת הועדה המקומית לאישור בקשת היזם, דחתה ועדת הערר את הערר וקבעה מספר קביעות תקדימיות בדבר היחס בין תמ”א 38/2 ותכנית 10038 לבין תכנית 9988 היא “תכנית רחביה”. בין היתר קבעה ועדת הערר כי ניתן לחרוג מתכנית 9988 ומהוראות השימור שבה וכי ניתן לבצע תמ”א 38/2 בהתאם לתכנית 10038 גם בבניין לשימור. בנוסף קבעה ועדת הערר כי ניתן לחרוג מתכנית 9988 בכל הנוגע למספר הקומות, קווי בניין, תכסית וזכויות בנייה. מדובר בהחלטה חשובה אשר תשרת את תושבי ירושלים כולה בבואם לממש את תמ”א 38 ואת תכנית 10038 ברחבי העיר.

26.10.16

תמ"א 38

Construction

נדונה בקשה להיתר להריסת בניין קיים ובניית בניין חדש בהתאם להוראות תכנית התמ"א (10038).

במקרה הנדון המבנים הקיימים ברח' שאול המלך בנויים בחריגה מקו הבניין הקבוע בתכניות המאושרות (התכניות קובעות 3 מטר מחזית הרחוב בקו בנין קדמי). בעצם הבניה החדשה נדונה השאלה האם על מגיש הבקשה להתרחק מקו הבניין הקיים כיום. במסגרת הבקשה התבקשה הקלה בהתאם לסעיף 2(5)(ב) לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב- 2002. הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים דחתה את הבקשה מאחר שסברה שאין בסמכותה לאשר את קו הבניין המבוקש. על כך הגיש משרדנו ערר. במסגרת פסיקה חלוצית בהקשר דנא, נקבע כי לאור פרשנותו של סיפא סעיף 6.20.3 לתכנית 10038 קיימת מחלוקת פרשנית ולשונית מאחר והסעיף קובע בסופו "כפוף לאמור בכל דין לגבי חריגת קווי הבניין מעבר למותר על פי תכנית זו". רוצה לומר, כי יש לראות במונח "בכפוף לאמור בכל דין" כמאפשר הקלה בהתאם להוראות סטיה ניכרת בכל מקרה בו הדבר אפשרי בהתאם להוראות סטיה ניכרת.

ועדת הערר קבעה כי הפרשנות הראויה לסעיף 6.20.3 היא כי הסעיף ביקש לראות בכל סטיה מקוי הבנין המקלים לפי סעיף 4.1.2.2. (7) לתכנית 10038 כסטיה ניכרת, ואולם ניתן (במישור הסמכות) לבחון בקשות להקלה מקווי בניין המאושרים ("הרגילים"), אשר נקבעו בתכניות מפורטות החלות על המקרקעין. פרשנות זו נקבעה כמקיימת הרמוניה בין דברי החקיקה הרלוונטים ותוך נסיון ליישב בין ההוראות והתכליות השונות.

במסגרת החלטת ועדת ערר שניתנה ביום 12.11.17 קיבלה הועדה את הערר, נקבע כי לאור נסיבותיו הייחודיות של המקרה נכון לאשר את ההקלה על מנת למנוע פגיעה בחזית הרחוב ובאופן בו הבניין יבנה בהתאם לקו הבניין בו בנויים יתר הבניינים ברחוב.

02.09.19

תכנון ובניה - היתר לתמ"א 38